Die Nachfrage nach Immobilien ist unverändert hoch. Dies liegt teils an den günstigen Krediten, die dank niedriger Zinsen möglich sind und andererseits an mangelnden Anlagealternativen. Die Zinsdürre und der Zickzack-Kurs bei Aktien feuert die Nachfrage nach Sachwerten weiter an.

Der Immobilienmarkt wird zusätzlich von guten Beschäftigungs- und Einkommensaussichten belebt. Optimale Aussichten beflügeln zusätzlich den Immobilienmarkt. Die Preise sind in 2015 um sechs Prozent gestiegen.

Eigentumswohnungen erfreuten sich einer besonderen Beliebtheit. Sogar in weniger beliebten Städten stiegen deren Preise. Laut Bundesbank wuchsen ihre Preise um 6,5 Prozent, Preise für Reihen- und Einfamilienhäuser um 5,0 Prozent.

Die Preissteigerungen bei Immobilien in den letzten Jahren lässt berechtigte Zweifel aufkommen, ob Geldanleger mit dem klassischen Immobilienkauf, d. h. Kauf und Vermietung einer bezugsfertigen Neubau- oder Bestandsimmobilie, bei der aktuellen Marktlage gut beraten sind. Neben einer schwachen Mietrendite, die nur durch die aktuelle Kapitalmarktsituation erklärt werden kann, besteht auch das Risiko, später die Immobilie zu dem aus heutiger Sicht hohen Einkaufspreis nicht mehr verkaufen zu können.

Grundsätzlich gibt es drei Wertschöpfungsstufen beim Immobilien: Die Projektierung beinhaltet die Grundstücksakquise, Planung und Bau oder bei Bestandsimmobilien die Sanierung und gegebenenfalls Aufteilung in Eigentumswohnungen. In dieser Wertschöpfungsstufe wird in der Regel in 2- 5 Jahren ein zweistelliger Gewinn realisiert. Der normale Käufer steigt erst während oder nach dieser Phase ein und erwirtschaftet in der Vermietungs- und Bewirtschaftsphase einen laufenden, jährlichen Mietertrag von 2 – 6 %. Die dritte Wertschöpfungsstufe ist der Verkauf und die Realisierung eines Veräußerungsgewinns oder – verlustes.

Eine weitere Möglichkeit ist die Investition in einen alternativen geschlossenen Investmentfonds (früher geschlossenen Immobilienfonds), der in Gewerbe- oder Wohnimmobilien investiert. Dann nehmen Profis die Arbeit ab. Der Geldanleger muß sich um das operative Geschäft nicht kümmern. Diese Dienstleistungen kosten Gebühren, die den Gewinn schmälern. Hier ist das alte Management-Problem:  Ein guter Manager bringt Geld, ein schlechter Manager kostet mehr Geld als er erwirtschaftet.

In den letzten Jahren werden verstärkt indirekte Geldanlagen in Immobilie angeboten, die als Mezzanine-Kapital in Form von Nachrangkapital, Genussrechten oder Unternehmensanleihen ausgestaltet sind. Mezzanine bedeutet im italienischen „Zwischengeschoß“. Aus Sicht des Unternehmens stellt es Fremdkapital dar. Aus Sicht der finanzierenden Bank ist es Eigenkapital, wenn ein sog. Nachrang erklärt wird.

Mezzanine-Finanzierungen gewannen vor allem durch die immer vorsichtigere Kreditvergabe der Banken durch Basel II gerade auch in der kapitalintensiven Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung. Das höher zu verzinsende Mezzanine-Kapital wird idealerweise ergänzt durch einen niedrig verzinsten Kredit. Dadurch entsteht eine Win-Win-Situation. Der Geldanleger erhält Renditen, von denen er auf dem klassischen Kapitalmarkt nur träumen kann. Das Immobilienunternehmen kann sich durch diese Mischkalkulation günstiger finanzieren.

Der Geldanleger ist quasi Darlehensgeber mit fest vereinbarter Laufzeit und fest vereinbarten Zinszahlungen. Da der Geldanleger nicht Gesellschafter ist, nimmt er an der Wertschöpfung der Immobilie nur indirekt teil.

Ein weiterer Vorteil für Geldanleger: Anders als bei AIF (geschlossenen Fonds) fallen keine laufenden Kosten für Fondsverwaltung und -geschäftsführung an. Daher sind die gezahlten Zinszahlungen ohne Abzug. Die Zinsen werden mit der Abgeltungssteuer von 25 % Einkommensteuersatz versteuert.

Seit 2016 unterliegen diese Angebote auch der Regulierung der BAFin. Wir haben uns einige Anbieter angeschaut und zwei Firmen intensiv geprüft. Diese Angebote  empfehlen wir Ihnen. Gerne senden wir Ihnen gegen Abgabe eine Vertraulichkeitserklärung ausführliche Unterlagen zu.

Gerne stehen wir Ihnen in einem persönlichen Gespräch Rede und Antwort. Kraus Finanz empfiehlt Geldanlagen in Sachwerte.