Gestern abend haben in Frankfurt gut 120 Teilnehmer den fachlich fundierten Vortrag von Peter Groner, Gründer der ZBI AG, gehört. Groner ist mehr als 35 Jahre im Wohnungsbau tätig und zählt zu den anerkannten Experten.

Die ZBI AG wickelte bisher ca. 800 Transaktionen (ca. 35.000 Wohnungen) mit einem Volumen von 3, 8 Mrd. EUR erfolgreich ab. Alleine 2014/2015 hat der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien für rund 800 Mio. EUR gehandelt. Das Erlanger Unternehmen bildet mit ihren 260 Mitarbeitern die gesamte Wertschöpfungskette vom Einkauf, Fremdfinanzierung und Eigenkapitalbeschaffung über Asset- , Haus-, und Anlegerverwaltung bis zum Verkauf der Portfolien ab. Aktuell verwaltet die ZBI rund 19.000 Wohneinheiten.

Die zentrale Frage des Abends war: Lohnt sich eine Investition in Wohnimmobilien heute noch?

Herr Groner erläutere kurzweilig seine Einschätzungen:

1. Die Zeiten, günstig einzukaufen, sind vorbei.

Die ZBI hat Zugang zu Objekten, die auf den „normalen“ Immobilienmarkt nicht angeboten werden. Jedoch ist der Einkauf heute die Herausforderung. Herr Groner brachte zwei aktuelle Beispiele:

1. Bis vor einem Jahr wurden der ZBI Portfolien über 50 Mio. EUR direkt angeboten. Heute werden diese Geschäfte über Ausschreibungen mit 30 % Aufschlag verkauft.Daher kauft die ZBI  heute  eher kleinere Portfolien zwischen 5 – 20 Mio. EUR von Immobilienverkäufern, die bereits mit der ZBI Geschäfte gemacht haben. Die ZBI ist als schneller Entscheider und seriöser Geschäftspartner bekannt. Bisher sind alle vereinbarten Kaufpreiszahlungen pünktlich erfolgt.

2. Herr Groner berichtete von einer Zwangsversteigerung in Berlin Anfang Januar, an der der Einkaufsvorstand  Mark Münzing teilgenommen hat. Der Verkehrswertansatz lag bei 7,8 Mio. EUR. Die ZBI hatte sich ein Limit von 11 Mio. EUR gesetzt. Das Objekt wurde für 13,5 Mio. EUR – zum knapp doppelten des Verkehrswertes –  ersteigert.

Das Problem ist, dass viele institutionelle Anleger, viele aus dem Ausland, in den A-Standorten investieren wollen. Diese enorme Nachfrage lässt die Preise steigen.

2.  Berlin ist der interessanteste Wohnimmobilienmarkt

In 2015 haben rund 350.000 Wohnungen mit einem Volumen von rund 25 Mrd. EUR den Besitzer gewechselt. Das ist das größte Handelsvolumen, das jemals in Deutschland erreicht wurde.

Davon wurden 26 % in Berlin gedreht. Der Grund ist verständlich: Berlin hat den mit Abstand größten Mietermarkt in Deutschland, da rund 80 % der Wohnungen vermietet werden. Und die Ausländer investieren immer im größten Markt.

Deutsche Wohnimmobilien, speziell der Berliner Markt, wird von Ausländern sehr hoch eingeschätzt.

3.  Dt. Mieterbund: Es werden jährlich 400.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt

Die Auftragsbücher der Bauwirtschaft sind voll. Im letzten Jahr wurden trotzdem nur rund 260.000 Wohnungen gebaut – und das ist schon eine enorme Steigerung gegenüber der Vorjahre.

Es werden seit Jahren zu wenige Wohnungen gebaut und das wird sich auch nicht schnell ändern:

• Die Baukapazitäten können nicht sprunghaft gesteigert werden.  Es fehlt an Baumaschinen und Fachkräfte.
• Die Genehmigungsbehörden arbeiten zu langsam
• In den Metropolen fehlt das Bauland.

Daher wird der Nachfragedruck in den Ballungszentren weiter zunehmen.

4. indirekte Investments liegen im Trend

Institutionelle Anleger (Versicherungen, etc.) bevorzugen sog. „indirekte Investments“ in Spezialfonds. Herr Groner schätzt, dass 60 % des institutionellen Anlagevolumens indirekt angelegt wird. Die Instits haben die gleichen Vorteile wie private Anleger:

• keine Verwaltungsarbeit, die erledigen Spezialisten
• oft haben Instits keine Manpower, um große Portofolien weiterzuentwickeln.
• die Rahmendaten werden im Vorfeld vorgegeben – die Rendite ist planbar

Herr Groner kommentierte die geplante Übernahme der „Deutsche Wohnen“ (Nr. 2 mit 150.000 Einheiten) durch den Marktführer Vonovia.  Als die Vonovia (damals noch Deutsche Annington) die Gafah für 3 Mrd. EUR übernahm, war die Anleihe in 2 Stunden überzeichnet. Die Rendite für 10 Jahre war 1,67 %.

Geld spielt keine Rolle – der Engpass ist das fehlende Angebot.

5. Die Preise werden weiter steigen

Der Anlagedruck der großen Investoren bringt eine enorme Nachfrage.

Herr Groner berichtet von einer internen Studie der deutschen Bank, die von einer Preissteigerung von rund 4 % für die nächsten 10 -1 5 Jahre ausgeht

Allerdings werden die Mieten nur um 2 % p. a. steigen. Dadurch sinken die Mietrenditen tendenziell auf 3,5 % p. a.

Es wird eine Verschiebung zwischen der Mietrendite und der Wertänderungsrendite geben. Insgesamt prognostiziert Herr Groner eine Gesamtrendite von 7,5 %

6. Aussichten für Geldanleger

Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind gelaufen.  Das freut die Anleger der bestehenden ZBI-Fonds. Es ist nur die Frage, wohin das führt.

Wo wollen Sie denn sonst investieren?

• Für Aktien wird 2016 ein schwieriges Jahr. Die Anleger brauchen gute Nerven. „Das ist nicht die richtige Zeit zum Kaufen“, schon vor zwei Wochen hatte Starinvestor George Soros für Furore gesorgt, als er die desolate Lage an den Finanzmärkten mit der Zeit kurz vor dem Zusammenbruch von Lehman Brothers im Jahr 2008 verglich.
• Das Zinsumfeld wird sind mittelfristig nicht verändern. Daher gibt es bei Sparguthaben und Anleihen keine Verzinsung.
• Die Lebensversicherungsbranche hat ein massives Anlageproblem. Aktuell wird die Abschaffung des Garantiezinses diskutiert. Auf Grund der auslaufenden Anleihen wissen die Versicherungen nicht wohin mit dem Geld.
• Die weiter zunehmende Verknappung von Wohnraum durch den einstweilen andauernden Flüchtlingsstrom und das auf absehbare Zeit immer noch extrem niedrige Zinsniveau wird dem anhaltenden Investmentboom in Immobilien zuträglich sein. Die Mieten werden langsamer steigen als die Kaufpreise. Das geht zur Lasten der Rendite.

Es gibt keine Blasenbildung!

Die Eigenkapitalquoten der Immobilienkäufer sind gesund, die Banken sind in der Kreditvergabe weiter restriktiv. Die Nachfrage nach Wohnungen ist in den Metropolregionen ungebrochen hoch.

Es gibt keinen spekulativen Vorratsbau. Vieles wird verkauft und vermietet, bevor die Baugenehmigung vorliegt. Herr Groner berichtet von seinem Bauvorhaben im Gallusviertel in Frankfurt, dass bereits an zwei Versicherungen verkauft ist, bevor die Baustelle begonnen wurde.

Bei den Kaufpreisen lohnt sich ein Blick nach Europa. Bei den Immobilienpreisen europäischer Metropolen liegt München auf Rang 15 und Frankfurt auf Platz 51. Deutsche Immobilien sind im europäischen Vergleich immer noch günstig.

Bei den ZBI-Fonds ist ihr Geld in guten Händen

Stolz erklärt Herr Groner, dass bisher kein Anleger einen cent verloren hat. 5 der 9 aufgelegten Immobilienhandelsfonds der ZBI Professional-Reihe sind bereits verkauft.

• Die Fonds hatten eine durchschnittliche Laufzeit von 5,5 Jahren.
• Die Anleger erzielten eine durchschnittliche Rendite von 8,16 % p. a.
• Der schlechteste Fonds erwirtschaftete 5,5 %. p. a.

Alle laufenden Fonds schütten 4 % bzw. 5 % Ausschüttung pro Jahr aus. Man braucht kein Prophet sein, dass diese Fonds von der Wertsteigerung der letzten Jahre profitieren werden.

Fazit von Herrn Groner:  Immobilieninvestments lohnen sich weiterhin

Der aktuelle ZBI Professional 9 hat bereits für 116 Mio. EUR Immobilien – erheblich unter Marktniveau – eingekauft und wird am 29.02.2016 geschlossen.